На откуп профессионалам

    Обсуждаем вопросы:
  • Японский салат из дайкона и дыни
  • Япония: курорт Кумамото (Kumamoto)
  • Я — доброволец!
  • Я в домике!
  • Юлия Суворова: «Для восстановления структуры»
На откуп профессионалам Любой горожанин, переселившийся в коттеджный поселок, невольно сталкивается с проблемами, о которых раньше даже не задумывался. Вывоз мусора или уборка снега уже перестают казаться малозначительными занятиями. В вопросах жилищно-коммунального хозяйства, которые прежде решал город, ему теперь предстоит разбираться самостоятельно. Хорошо, что в организованных поселках эти заботы берут на себя управляющие компании. 

Кадры решают все

Княжье Озеро

По мнению Ирины Могилатовой, генерального директора брокерско-консалтинговой компании TWEED, на загородном рынке работает около 90% профессиональных управляющих компаний (УК). Остальные — из группы дилетантов, которые функционируют в небольших, хаотично образованных поселках старой формации.

Но «девелоперы предпочитают работать со специалистами, поскольку сами подчас не имеют должного опыта управления поселком», — говорит Тимур Сайфутдинов, исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby’s International Realty. Поскольку данный рынок еще молод, компании предпочитают готовить управленцев сами. «Иногда выгоднее и быстрее обучить своего сотрудника, чем найти специалиста на открытом рынке», — поясняет Константин Королев, генеральный директор компании Smart property.

Красавицы «дочки»

Simplicity

Директор департамента реализации компании Villagio Estate (входит в корпорацию «Инком») Павел Трейвас подтверждает, что настоящих профессиональных УК на загородном рынке не так уж и много. Поэтому некоторые застройщики предпочитают обслуживать свои поселки самостоятельно. Для этого при девелоперской фирме создаются дочерние компании, специализирующиеся на управлении собственными объектами. Так, в Villagio Estate при каждом поселке имеется своя УК. А в корпорации «Инком» была образована специализированная фирма, которая с 2001 г. возвела и обслуживает более 20 коттеджных поселков. В отдельную структуру выделена и УК «МажорДом» в холдинге «Миэль».

«УК-«дочки» чаще всего создаются при компаниях, для которых коттеджный девелопмент — профильное направление, — объясняет Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — Им выгодно поддерживать порядок в уже построенном поселке — достойно функционирующий объект является наглядным примером того, каким станет следующий поселок, что важно в привлечении потребителей». Некоторые УК, наработав определенный опыт, начинают заниматься параллельным бизнесом, предоставляя консалтинговые услуги в сфере управления. «А бывает и так, что «дочка» обслуживает сторонние проекты, — добавляет Т. Сайфутдинов. — Данная деятельность может приносить неплохой доход и служить одним из инструментов хеджирования рисков бизнеса». В целом же создание собственной УК обычно обусловлено количеством поселков и домов в них, наличием дополнительных услуг, которые намечено оказывать жителям, а также классом проекта. Это, например, целесообразно при создании объекта высокого уровня, где инфраструктура должна использоваться очень активно (организация праздников, обслуживание домовладений, доставка продуктов и т. п.). А для поселков премиум-класса чаще всего нанимают профессиональную УК. Например, в Нахабино Кантри работает Le Meridian, в Росинке — Hines International, в Ривьере на Истре — GVA Sawyer.

Специфика управления объектами

EPA

Редкий специалист скажет, что управление объектами, имеющими определенную специфику, влечет за собой какие-либо сложности. Этот сегмент рыночных услуг уже имеет свои наработки, поэтому профессиональные УК набирают в штат специалистов, которым по силам организовать комплекс работ любой сложности. Например, если в поселке имеется конюшня, то она может не только окупать себя, но и приносить доход за счет организации уроков по обучению выездке, проката лошадей. За услуги профессионального тренера на теннисном корте также можно взимать определенную плату.

«В штате УК могут быть преподаватели музыки, горничные, садовники и другие специалисты, услуги которых оплачиваются по отдельному прейскуранту. При этом одни работы компания может производить собственными силами, а для выполнения других — заключить договор с подрядчиками»,  — рассказывает Елена Первакова, управляющий партнер, руководитель отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании TWEED. Следует отметить, что УК не обязана без просьбы домовладельцев осуществлять какую-то деятельность на частной территории (за исключением технического обслуживания). Пример из собственной практики приводит К. Королев: «Специфика работы торгово-развлекательного комплекса в одном из наших коттеджных поселков заключается в том, что посетителями является довольно ограниченный круг людей, соответственно, магазины должны удовлетворять в первую очередь повседневные нужды жильцов. А потому здесь предусмотрена возможность ежедневного приобретения продуктов питания, лекарств, детских товаров, а также прессы, вин, табака… Площадь такого объекта не должна быть большой. Лучше, если в нем оборудовано два входа — с территории поселка и с улицы, для посторонних посетителей. Прекрасно, когда со знанием дела оформлено несколько уличных витрин. Соблюдая эти условия, торговые операторы смогут обеспечить индивидуальный подход к каждому клиенту, а управление подобным объектом не потребует раздутого штата и лишних трат. Все сведется к работе бухгалтера и маркетолога, обеспечивающего организацию мероприятий и разнообразных акций в поселке».

Плата за «проезд»

Славенка

Сооружение спортивных комплексов, прокладка лыжных трасс — занятие хлопотное и затратное. Расходы девелоперов на создание инфраструктуры в среднем составляют примерно 5–10% от общей стоимости поселка, если речь не идет о мегапроекте. По себестоимости это соизмеримо с затратами на постройку нескольких коттеджей. К тому же наличие дополнительной инфраструктуры ведет к удорожанию самих домовладений в поселке. Вот и получается, что зачастую жильцы платят не только за стандартные услуги, но и за инфраструктуру. Если в поселке имеется кафе, бассейн, фитнес-центр, то абонентскую плату возьмут даже с тех жителей, которые не пользуются этими объектами.

Впрочем, перечень услуг, предоставляемых управляющей компанией, как правило, определяется классом объекта. В целом же на данном этапе рынок управления поселками находится в стадии формирования, поэтому платежи везде свои. «Жители загородных комплексов подписывают контракт с УК, в котором оговорен спектр услуг, предоставляемых компанией, а также размер ежемесячных взносов за пользование ими, — объясняет Т. Сайфутдинов. — Конечно, без конфликтов здесь не обходится. Но случаи, когда они разрешаются в пользу жителей, можно пересчитать по пальцам одной руки. Бывало, что большинство домовладельцев отказывались оплачивать те или иные услуги, и тогда УК переводила объекты инфраструктуры в открытый режим пользования, разрешая посторонним лицам находиться в поселке». Надо заметить, что обычно жителей не устраивает присутствие на территории чужаков, поэтому, в конце концов, им все равно приходится раскошеливаться. Качество обслуживания и его стоимость — основная причина разногласий между жителями и управленцами. Домовладельцы, особенно в поселках эконом- и бизнес-класса часто не довольны сервисом и считают, что его уровень не соответствует цене. «Разумеется, для УК проще и выгоднее брать плату за все, вне зависимости от востребованности объекта инфраструктуры, — говорит К. Королев, — но есть и разумный подход. Например, выдача смарт-карт с предоплаченным лимитом на оплату различных услуг. Тогда любой сможет регулировать свои расходы. Допустим, приобретая месячный абонемент, житель получает определенное количество баллов на карту. Их можно полностью потратить на конные прогулки или распределить между арендой квадроцикла, посещением сауны с друзьями и тренажерного зала в местном спорткомплексе. В конечном итоге представителям УК останется только просчитать стоимость услуг (исходя из количества баллов) в зависимости от их себестоимости и популярности».

Поселковая «коммуналка»

TWEED

«Сумма эксплуатационных платежей зависит от размера участка, — говорит Алексей Коротких, руководитель отдела продаж Villagio Estate. — Так, в поселках Гринфилд, Лазурный Берег и Риверсайд участки в 20 соток обходятся владельцам примерно в 19 тыс. руб. в месяц, 60 соток будут стоить уже около 24 тыс. руб. За гектар придется отдать порядка 30 тыс. В Millennium Park суммы будут иными, поскольку это весьма крупный загородный проект, в котором много общественных зон, а значит, и затраты на их содержание выше. Дополнительная наценка идет на участки, расположенные вблизи водных каналов. Так, участок в 20 соток с непримыкающим каналом стоит около 20 тыс. руб. в месяц, с примыкающим — чуть более 25 тыс. руб.».

Тем не менее можно привести множество примеров, когда жители игнорируют плату за вывоз мусора или уборку общественной территории. Откладывают в долгий ящик даже коммунальные платежи — за электричество, воду, радио, Интернет. Как в таких случаях поступают управленцы? На этот счет имеется одна довольно забавная история. Однажды в одном из загородных поселков коттедж приобрел генерал-лейтенант. Генерал, надо заметить, от милиции. Он сразу же не преминул поинтересоваться у работников управляющей компании, как организована служба охраны и безопасности, а выслушав, дал несколько ценных советов. И вот прошел месяц. Генерал и члены его семьи вели в поселке самую активную жизнь — парились в бане, плавали в бассейне, играли в бильярд и теннис, а по вечерам прохаживались по аллее вдоль живописного озера. В это же время управляющий компании, просматривая ведомости по оплате коммунальных и бытовых услуг, вдруг обнаружил, что фамилия генерала ни в тех, ни в других не значится. О человеческой забывчивости слагается много рассказов. Поэтому уже на другой день в коттедж генерала пришло напоминание, составленное в самой доброжелательной форме, что за свет, газ, уборку снега и мусора нужно платить. Но все напрасно. В течение полугода управленцы взывали к самым высоким чувствам хозяина коттеджа — бесполезно. Выход из ситуации подсказал штатный дворник. Через несколько дней на имя высокого должностного лица в министерстве, кому непосредственно подчинялся генерал, из поселка пришло письмо. На официальном бланке председатель управляющей компании просил ведомство оказать подчиненному срочную материальную помощь для оплаты коммунальных услуг. Сработало мгновенно. На следующий день жена генерала полностью погасила задолженность. В течение последующих трех месяцев плата вносилась с завидной регулярностью, а на четвертый генерал продал коттедж, и вся семья съехала. Ходили слухи, что он купил дом в другом поселке. Тема: , Материалы по теме
Полезно для мамуси