Рынок к снижению готов?

    Обсуждаем вопросы:
  • Японский салат из дайкона и дыни
  • Япония: курорт Кумамото (Kumamoto)
  • Я — доброволец!
  • Я в домике!
  • Юлия Суворова: «Для восстановления структуры»
Рынок к снижению готов? Еще недавно аналитики рынка недвижимости уверяли, что большого снижения цен не будет. А кто-то даже предрекал их рост. Однако реалии показали — прогнозы были далеки от истины. Что происходит с рынком жилья и почему он столь не предсказуем? На вопросы журнала отвечает вице-президент РГР, руководитель компании «САВВА» Константин Апрелев.

— Причина проста. Недвижимость по-прежнему зависит от цен на нефть. Это и неудивительно, поскольку более 50% бюджета страны составляют доходы от продажи энергоносителей. А они продолжают дешеветь.

— Если цена на нефть не будет расти, то и цены на жилье…

— Тоже расти не будут. Нефть, к великому сожалению, — это основной фундамент нашей недостаточно диверсифицированной экономики. Если нефть подешевеет в три раза, в следующем году нас ожидает дефицитный бюджет. Со всеми вытекающими отсюда последствиями.

— Недавно вы сказали, что падение цен на недвижимость может достигнуть почти 40%. Это правда?

— Правда. Но я говорил о секторе коммерческой и элитной жилой недвижимости.

— А что ждет другие секторы?

— Тоже корректировка. Но в сегменте жилья экономкласса снижение будет меньшим и начнется только с весны. Сейчас это больше ­разговоры.

— Не могли бы вы рассказать об этом чуть подробнее?

— Рынок недвижимости достаточно разнороден. По этой причине его сегменты по-разному будут реагировать на развитие экономической ситуации и ожидаемые кризисные явления. Наибольшему риску снижения цен подвергается строящаяся и инвестиционная недвижимость по причине серьезной зависимости от кредитно-финансового рынка, высокой стоимости денег и их нехватки в реальном секторе экономики.

— То есть проблемы коснутся прежде всего первичного рынка?

— Да. Однако необходимо сделать оговорку, что для различных регионов, компаний и проектов будут различными и риски, и масштаб корректировки цен. Застройщикам придется пересмотреть условия договорных отношений с покупателями жилья, застраховать риски дольщиков или обеспечить их гарантиями, пойти на снижение цен или предусмотреть рассрочку платежей. Чем быстрее девелоперы начнут перестройку бизнеса в соответствии с новыми экономическими условиями, тем меньше будут их потери.

— И кому, на ваш взгляд, повезет больше?

— В этом секторе немного лучше будут чувствовать себя компании, имеющие в активе больше объектов с высокой степенью готовности и проекты с небольшими площадями, а также компании, выполнение обязательств которых смогут гарантировать местные или федеральные власти. Несильно ухудшится положение девелоперов, если они ранее были корректны к потребителям, выполняли свои договорные обязательства в срок и привлекали на строительство кредиты в меньших объемах, чем остальные, а также компаний, являющихся частью групп и холдингов с диверсифицированной коммерческой деятельностью. Достаточно уязвимым с точки зрения рисков и масштабов финансовых потерь может оказаться рынок земли…

— Но всегда считалось, что земля — это надежно. Как невосполнимый ресурс она со временем может только дорожать…

— Сегодня этот рынок по сути своей спекулятивный и очень напоминает рынок ценных бумаг. Для того чтобы начать извлекать прибыль из использования земли, собственник должен вложить в нее в три, а то и в десять раз больше денежных средств, чем стоит сам участок. Тогда созданные на нем объекты можно эксплуатировать с выгодой для себя. Но сегодня налицо дефицит финансирования. Начинать строительство новых объектов в ближайшее время (полтора-два года) мало кто решится, поэтому пока выгоднее не покупать землю, а продавать. Уж где-где, а в России земли хватает.

— Видимо, проблемы коснутся владельцев больших земельных активов?

— Если цены на землю снизятся в разы (!), то и маленькие участки никому не будут нужны. В выгодном положении окажутся владельцы земель, обеспеченных хорошей транспортной, сетевой и социальной инфраструктурой или требующих минимальных вложений для ведения строительства, или собственники наделов, которые можно продать без значительных затрат на улучшение.

— А что же ждет рынок элитного жилья? Принято считать, что он самый устойчивый и не подвержен резкому колебанию цен…

— Кризис заставит несколько изменить это мнение. Вполне вероятно, что от него пострадают сегменты элитной и коммерческой недвижимости. Причина проста — часть владельцев недвижимости, являясь представителями бизнеса, с высокой степенью вероятности будут нуждаться в оборотных средствах и начнут продавать объекты даже с дисконтом. Если кризис будет углубляться, то может упасть спрос на офисные, торговые и складские помещения, что приведет к удешевлению аренды, а значит, и недвижимости в целом. Цены на отдельные офисные и торговые объекты уже снизились на 30–40%.

— А каковы ваши прогнозы относительно других сегментов рынка недвижимости?

— Последним сегментом, до которого доберется кризис, станет жилье экономкласса и рынок аренды в этом же секторе. Снижение цен произойдет не сразу, а в течение полутора-двух лет. Стоимость жилья экономкласса, думаю, снизится не более чем на 30%, бизнес-класса — на 40–50%, а вот на элитном рынке 1 кв. м может подешеветь и на 60%. Но, повторяю, это случится не сразу, а, возможно, в течение двух лет. И то исходя из худшего сценария изменения цен на энергоносители и развития ситуации в экономике страны, то есть в случае если нефть не вернется на уровень, позволяющий избежать дефицита государственного бюджета. Хочу подчеркнуть, что этот прогноз, безусловно, не окончательный. Возможен и другой сценарий. Вероятность любых предположений зависит от факторов, которые продолжают меняться. А значит, будут меняться и прогнозы.

— Замедление продаж сегодня связано с тем, что продавцы не верят в падение цен на жилье и надеются на их новый подъем?

— Думаю, не поэтому. Владельцев инвестиционных квартир может останавливать от выхода на рынок банальные вопросы: «А что делать с деньгами? Куда их вкладывать? Как сохранить и в какой валюте?» Сейчас продают недвижимость только те, кому срочно нужны деньги. Если они не нужны пока, то зачем продавать? Недвижимость — это инструмент сохранения экономической независимости от кризиса. Исходя из этого многие сняли свои квартиры с продажи. Мы видим, что объем предложений начал сокращаться, а цены в Москве в рублях подросли на 2,5%, в долларах — понизились на 5%.

— Другими словами, хранить деньги «в кирпичах» надежнее?

— Конечно. Самая лучшая валюта — недвижимая. Главное, что для консервативной части населения нет рисков полной или значительной потери накоплений. Сегодня цены на жилье немного просели, а послезавтра поднимутся. Можно просто сдавать квартиру в аренду. Пусть не будет большой прибыли, но и убытки тоже будут небольшими, а вот что делать со свободными деньгами? Пока у кого-то они есть, но уже начинают таять, как вчерашний снег…        Тема: , Материалы по теме
Полезно для мамуси