Срок особого назначения

    Обсуждаем вопросы:
  • Японский салат из дайкона и дыни
  • Япония: курорт Кумамото (Kumamoto)
  • Я — доброволец!
  • Я в домике!
  • Юлия Суворова: «Для восстановления структуры»
Срок особого назначения Элитная недвижимость по-прежнему является самым надежным и эффективным инструментом для долгосрочных сбережений. Это обусловлено тем, что данный сегмент мало зависит от общей конъюнктуры рынка и практически не подвержен влиянию внешнеэкономических факторов. Однако сроки экспонирования объектов высокого класса значительно увеличились, а, по прогнозам некоторых экспертов, до следующей осени и вовсе вырастут до 20%. Обусловлена ли данная ситуация сложившейся неблагоприятной экономической обстановкой или же сегмент de luxe развивается по своим собственным законам?

Срок — не порок

Аквамарин

Как утверждают эксперты рынка недвижимости, шквальный спрос на элитные объекты наблюдался в период бума строительства высококлассного жилья с 2001 по 2005 г., когда активно застраивались районы Остоженки, Замоскворечья, Плющихи, Патриарших прудов. В связи с безудержным стремлением состоятельных клиентов разнообразить свои коллекции предметов роскоши дорогостоящие квартиры разлетались на рынке как горячие пирожки.

С тех пор ситуация радикально изменилась. Наступившая эра просвещенных потребителей во многом изменила правила игры, в связи с чем заметно увеличились и сроки экспозиции элитных объектов. Сегодняшний покупатель престижных метров — это вполне осведомленная VIP-персона с высокими амбициями, взыскательная, предъявляющая порой экстравагантные требования. Неудивительно, что для такого клиента поиск достойного жилья — процесс длительный. «Ведь для того чтобы подобрать наиболее подходящий вариант, необходимо изучить колоссальное количество предложений (речь не идет о домах типовых серий, где планировки стандартны и не требуют детального изучения), — комментирует Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам компании «Квартал-Эстейт». — Кроме того, в сегменте элитного жилья растет число индивидуальных пожеланий покупателей: от вида из окна до нумерации квартиры. Все это увеличивает сроки выбора квартиры и, соответственно, срок экспозиции». «Элитных объектов с уменьшенными сроками экспозиции, пожалуй, не существует, — подтверждает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ». — Это эксклюзивный товар, и своего покупателя он ждет дольше, чем массовая продукция». Ирина Могилатова, генеральный директор брокерско-консалтинговой компании TWEED, соглашается с коллегами. По ее мнению, даже при стабильной экономике срок продажи «элиток» был однозначно больше, чем у проектов эконом- и бизнес-класса. «Например, если в домах бизнес-класса продавали в среднем по пять — десять квартир в месяц, то в элитном доме продажа одной-двух квартир за тот же период считалась хорошим результатом», — констатирует она. Очевидно, что сегмент элитного жилья имеет отличительные особенности, но даже в рамках собственной специфики проекты данного формата дифференцируются по степени ликвидности.

Индикаторы продаж

Триумф Палас

Срок экспозиции элитных объектов зависит от совокупности целого ряда факторов. При этом пальма первенства в рейтинге потребительских предпочтений, безусловно, принадлежит местоположению объекта. «Такие престижные районы, как Остоженка, Замоскворечье, Якиманка, Болотный остров, Хамовники, привлекательны для «элиты» однородностью окружения, видовыми характеристиками, — развивает тему Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». — Не менее важным моментом, характерным для хорошо продающегося дома, является также качество проработки проекта и его воплощение: выразительная архитектура, современная инженерия, продуманные планировочные решения и многое другое».

Объекты, превосходящие конкурентов по большинству критериев, как правило, на рынке не задерживаются. Характерной иллюстрацией данного тезиса может служить ЖК «Дом на Тишинке» (Большой Тишинский пер., вл. 10). Как уверяют эксперты компании TWEED, это достаточно интересный проект (хорошее местоположение и качество строительства, оптимальный метраж). Примерами удачной реализации элитных проектов специалисты компании Blackwood считают также жилые комплексы «Коперник», «Золотые Ключи — 1», «Новая Остоженка», «Венский дом», «Аквамарин», «Климентовский», «Дом на Смоленской набережной», «Триумф Палас» на Страстном бульваре. Следует отметить, что срок продажи объектов, которые не соответствуют высокому стандарту по одному или нескольким критериям, больше, несмотря на отличную архитектуру и инфраструктуру. Так, при выборе элитного жилья особое внимание уделяется планировочным решениям. По заявлениям экспертов, наиболее ликвидными считаются квартиры, площадь которых не превышает 200 кв. м. Положительную роль при реализации жилья в ЖК «Аквамарин» (Озерковская наб., д. 26), как отмечают специалисты компании Blackwood, сыграли именно оптимальные площади (от 76 кв. м). «Такие квартиры разбирают еще на этапе строительства, — подтверждает Омар Гаджиев, управляющий партнер компании Panorama Estate. — А вот слишком большая площадь может стать причиной достаточно долгой экспозиции. К примеру, пентхаусы и многокомнатные квартиры площадью от 200 кв. м продают в самую последнюю очередь, и очень часто уже даже после завершения строительства». По словам Марии Литинецкой, исполнительного директора компании Blackwood, по этой причине затянулись сроки экспозиции квартир в ЖК «Остоженка Парк Палас». «Например, площадь апартаментов с двумя спальнями составляет не менее 170 кв. м, — рассказывает она. — Некоторые помещения темные из-за глубокого расположения самих квартир в комплексе». Существенно влияет на срок экспонирования престижных объектов адекватная оценка соотношения стоимости и качества проекта. Разумеется, на приобретение эксклюзивных метров обеспеченные клиенты тратят не последние свои сбережения, однако сорить деньгами они тоже не готовы. «Что касается вторичного рынка, то тут, безусловно, определяющим фактором является цена, — комментирует ситуацию Ирина Могилатова. — Если она завышена, то квартира будет находиться в продаже долго, если среднерыночная — то обычно не более полугода, если ниже среднерыночной — уйдет сразу. При этом аналогичная ситуация может возникнуть и на первичном рынке. Обычно в элитном малоквартирном доме объекты продают за один год, более крупные проекты могут быть реализованы в течение двух лет. Если к концу этого срока остается четыре-пять квартир, значит, они зависли по причине неадекватной цены».

Стойкий иммунитет

Впрочем, в отношении сегмента элитного жилья, отличающегося закрытостью продаж, уникальностью объектов и небольшим количеством квартир, определение длительности экспонирования — задача нетривиальная. Неликвидных проектов здесь практически не существует, поскольку жилье данной категории рано или поздно находит своего покупателя. Более того, «элита» представляет собой некий оплот стабильности и является своеобразным валютным «убежищем» для владельцев инвестиционных квартир. Как свидетельствуют участники рынка, даже глобальный финансовый кризис, затронувший многие секторы экономики, существенно не повлиял на рынок элитной недвижимости. «Это объясняется несколькими причинами, — констатирует Омар Гаджиев. — Во-первых, этот рынок традиционно является более стабильным и в меньшей степени подвержен негативным влияниям. Во-вторых, покупатели — это обеспеченные люди, которые не зависят от ипотечного кредитования, а, следовательно, на таких клиентах не сказываются проблемы с получением кредитных средств. К тому же элитное жилье — это штучный товар, предложений здесь крайне мало. И все понимают, что объем предложения будет только уменьшаться из-за того, что земельные ресурсы в центральной части Москвы ограничены».

Цены в перспективе

Венский дом

Как сообщают в компании Panorama Estate, в течение этого года в элитном сегменте наблюдался уверенный рост цен, который остановился уже в августе-сентябре в среднем на отметке 22 тыс. долл. за 1 кв. м. Спровоцирует ли нестабильная ситуация снижение цен или же категория vip продемонстрирует постоянство и в этом аспекте?

Некоторые эксперты утверждают, что сложная макроэкономическая ситуация не форсировала изменение цен в элитном сегменте. «Цены на такую недвижимость едва ли будут корректироваться, — уверенно заявляет Д. Таганов. — Этот класс жилья наиболее консервативен, и продавцы здесь наименее охотно идут на снижение цен, скорее они готовы значительно увеличить сроки реализации или вообще на время отложить продажу объекта. Поэтому ощутимой ценовой коррекции в этом сегменте мы не ожидаем». Как вспоминает аналитик, стоимость элитной недвижимости не снизилась даже в период глубочайшего финансового кризиса в 1998 г. В том, что дорогой сегмент наименее подвержен кризисным влияниям, не сомневается и О. Гаджиев. Более того, по его мнению, цены могут повышаться и в ближайшие годы. Тем не менее эксперт предполагает, что некоторые застройщики готовы будут несколько скорректировать цены. «Это относится не ко всем объектам, а только к тем, которые были изначально переоценены, — уточняет он. — По нашим прогнозам, стоимость некоторых объектов элитного сегмента может снизиться не более чем на 5–10%, но в целом она будет оставаться стабильной (это касается именно элитного эксклюзивного жилья, а не премиум-класса)». «Переоценка объектов в дорогом сегменте действительно имеет место, — развивает тему С. Лушкин. — Разница в стоимости квадратного метра различных элитных объектов, расположенных за пределами Садового кольца, при прочих равных условиях может составлять более 100 тыс. руб. За пределами центра столицы, например в престижном Юго-Западном округе, можно встретить элитные квартиры, стоимость 1 кв. м в которых превышает 330 тыс. руб., и в этом же районе есть объекты, не уступающие по качеству, но по другой цене — скажем, 200–250 тыс. руб. за 1 кв. м». Итак, некоторые эксперты не исключают вероятность корректировок, но в главном специалисты солидарны: рассчитывать, что скидки перерастут в масштабное падение цен, не стоит. Более того, по прогнозам аналитиков, стабильно высокий спрос и дефицит предложения вернут цены в элитном сегменте на прежний уровень. Тема: , Материалы по теме
Полезно для мамуси