Проблемный треугольник

    Обсуждаем вопросы:
  • Я — доброволец!
  • ЮАР: курорт Сан-Сити (sun city)
  • Эффект длиною в жизнь
  • Это неуправляемое желание
  • Шотландские Гебриды
Проблемный треугольник В Российском Союзе Промышленников и Предпринимателей (РСПП) прошла встреча строителей и банкиров. Тема дискуссии была обозначена так: «О проблемах кредитования российского жилищно-строительного комплекса в условиях мирового финансового кризиса».

А. ИСАЕВ

Для полноты картины на встрече не хватало третьей стороны — покупателей. Ведь сегодня именно этот треугольник — банкиры, строители и покупатели — представляет собой сложную и даже конфликтную систему взаимоотношений. Население не создает спрос, выжидая снижения цен на квадратные метры и теряя работу, банки не финансируют компании, видя невостребованность продукта, строительные компании останавливают производства в отсутствие банковского кредитования.

Позицию строителей обозначил в своем выступлении президент Ассоциации строителей России (АСР) Николай Кошман. Его идея была вполне предсказуема по своей направленности: в АСР всегда подчеркивалось, что строительство — это ведущая сфера. При правильном подходе она, по мысли Кошмана, может вытянуть всю экономику из кризиса. Хотя тревожные тенденции уже заложены событиями этой осени. Вместо стартов новых проектов и закладки нулевых циклов строительные компании пребывают в растерянности, замораживают уже начатые объекты. Если в долгосрочных планах провозглашалось, что в 2010 г. должно быть возведено 80 млн кв. м жилья в стране в целом, то сейчас очевидно, что этого не произойдет. Уже сегодня темпы ввода новых объектов снизились в шесть раз. По официальным прогнозам, на 25% меньше будет сдано жилья в текущем году по сравнению с 2007 г. В АСР считают, что нерешенными и самыми тяжелыми остаются для отрасли следующие проблемы: сроки получения исходно-разрешительной документации (ИРД) — в среднем два-три года; взаимоотношения с естественными монополиями и стоимость подключения к энергосетям, которая сегодня составляет до 30% себестоимости строительства; социальная нестабильность, которая множит число граждан, вложивших свои деньги в стройки. Если по докризисным подсчетам количество обманутых дольщиков составляло примерно 150 тыс. человек, то теперь с учетом всех замороженных строек эта цифра может вырасти до 2 млн. Не могут согласиться строители и с обесцениванием строительного продукта, что происходит в связи с катастрофическим падением спроса. В объекты вложены деньги, заявил Н. Кошман, цены просто не могут падать на то, что стоит дорого и складывается из огромных трудозатрат. Надо признать, в основном прозвучавшее не было новостью для собравшихся. Все перечисленное Кошманом: сроки оформления ИРД, баснословные отчисления за присоединение к сетям — сотни раз обсуждалось в строительном сообществе еще до кризиса. В ходе дискуссии в РСПП список невыполненных дел, нерешенных проблем был дополнен другими выступающими еще по нескольким пунктам. К ним можно отнести слабое участие госбюджета в создании инфраструктуры как главного фактора для развития производства, в том числе и строительного. Кроме того, существует неразвитость российского рынка ипотечных ценных бумаг. Собственно, покупать и выпускать такие бумаги в условиях беспроблемного внешнего финансирования не было особого стимула. И, наконец, правовые вопросы, оформление земли в собственность, что многократно облегчает ситуацию с выдачей заемных средств компаниям со стороны банков. Весь этот ком нерешенных проблем сейчас, во время кризиса, вырастает до небес в связи с тяжелым финансовым положением. В банках не скрывают, что, даже имея деньги, не знают, кому и в каком количестве их можно выдавать. Возник эффект «закупоренных банковских бюджетов». А кроме того, не ясен механизм госгарантий и господдержки. Хотя только это сейчас может решить массу проблем. Как прозвучало на встрече, государство в условиях кризиса должно жестко отрегулировать систему отношений в экономике, скомпенсировав объективные потери финансовых институтов, чтобы в дальнейшем, когда кризисные тенденции будут преодолены, мягко свернуть свою деятельность, не мешая рыночным механизмам. Старший вице-президент ВТБ Андрей Сучков, даже рассуждая в этом ключе, оптимистически заметил, что именно сейчас объективно может появиться настоящая востребованность в развитии внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг — чтобы в дальнейшем система нашего рынка не была так зависима от внешних обстоятельств. Именно во времена Великой депрессии в США и возник этот рынок, к нему и нужно сейчас стремиться России. Надо сказать, в финансовом сообществе видят ситуацию со стройками последних лет по-своему. Эту точку зрения обозначил руководитель Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка. Вся предыдущая деятельность стройкомплекса выстраивалась на спекулятивном принципе: в условиях бесперебойного внешнего кредитования проектов со стороны банков строительные компании создавали продукт, не ориентированный на конкретного покупателя. Но это не мешало им в разы повышать цены в течение года. Вообще банкиры прогнозируют, что даже при хорошем раскладе «ракетного» подорожания квадратных метров уже не случится. По вполне объективным причинам (в том числе и из-за ожидаемого финансового участия государства в процессе выхода из кризиса) роли девелоперов и подрядных организаций будут более четко разделены. Так что на баснословные барыши им вряд ли стоит рассчитывать. Конструктивными моментами встречи можно считать некоторые предложения руководителя АИЖК. По его словам, специалистами уже разработан документ, в котором определены критерии дефолтных ситуаций, требующих помощи. Пока же из-за озвученного властями обещания компенсировать потери ипотечным заемщикам обнаруживается новая негативная тенденция. Они обращаются с уведомлениями в банки о том, что не могут рассчитываться по кредиту. Важно учитывать, что ипотечные заемщики — самая активная часть населения, считают в ВТБ. И вопрос надо ставить так: рассчитываться придется всем, исключений не будет. Следует только разработать гибкую систему таких расчетов, включая отсрочки, погашение процентной части, компенсацию этих затрат банкам и пр. Самый худший вариант, если средства господдержки будут просто розданы и быстро исчерпаны — рассыпаны, как с вертолета, позволил себе невеселое сравнение А. Сучков. По мысли А. Семеняки, разрешить сложившуюся ситуацию поможет ряд мер. Первая — это выпуск ипотечных облигаций банками под гарантии АИЖК и затем получение рефинансирования в Центробанке под залог этих облигаций (использование такого инструмента, как государственная оферта). Если учесть, что государство уже выделило АИЖК 60 млрд руб. и при этом агентство может выдать гарантий на 500 млрд руб., то нельзя не признать перспективность подобных идей. Эту меру банкиры считают даже более важной, чем выпуск ипотечных ценных бумаг. Есть основания надеяться, отметил А. Семеняка, что ипотечная банковская облигация с таким поручительством в ближайшее время будет включена в ломбардный список Центробанка. Пулы закладных предлагается формировать на более скромные суммы, чтобы повысить их ликвидность. Кому и сколько средств должно быть выдано в регионы со стороны федеральной власти? В решении этого вопроса А. Семеняка предлагает исходить из реальных цифр, которые озвучат губернаторы. Роль АИЖК как главного оператора рынка в стране, по его мнению, следует поручить 22 представительствам агентства, их деятельность он предлагает возобновить. Работа с заемщиками, по его идее, должна подразумевать реструктуризацию выплаты долгов сроком на 12 месяцев. Не сомневается он и в том, что необходимо создавать маневренный фонд для переселения. Об этом, кстати, тоже говорили годами, но процесс развивался вяло. Неоднократно подчеркивалась и возрастающая роль Центробанка и Внешэкономбанка в новой ситуации. Не исключают в банковском сообществе и полезность таких мер, как выдача компенсаций тем, кто заплатил за снизившиеся в цене квадратные метры. Если пойти на это, люди продолжат вкладываться в недвижимость, уменьшится падение цен, ситуация перестанет развиваться совершенно неуправляемо, и строительство не будет обесцениваться. Тема: , , Материалы по теме
Полезно для мамуси