Адаптация к действительности?

    Обсуждаем вопросы:
  • Японский салат из дайкона и дыни
  • Япония: курорт Кумамото (Kumamoto)
  • Я — доброволец!
  • Я в домике!
  • Юлия Суворова: «Для восстановления структуры»
Адаптация к действительности? Изменят ли ситуацию на рынке поправки к ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве»

Смысл поправок

По общим оценкам, введение в 2005 г. ФЗ № 214 повлекло за собой удлинение цикла строительства, снижение объемов сдачи и повышение цен на жилье. Кроме того, направленный на регулирование отношений между застройщиками и частными инвесторами ФЗ № 214 заставил многие компании работать в обход закона, применяя вексельные схемы и предварительные договоры. Подобные ухищрения объясняются намерением привлечь деньги дольщиков не по прошествии двух-трех лет, предусмотренных законодательством для согласования проекта, а уже на ранних стадиях работы над ним. Как утверждают эксперты рынка, в последнее время примерно 84% продаж жилья в новостройках происходило именно по серым схемам. Получилось, что цель закона — защита интересов частных инвесторов — так и не была достигнута. Известно, например, что только от одной ГК «Социальная инициатива и К» пострадали, по самым скромным подсчетам, 62 тыс. семей в 55 регионах России, которые так и не смогли получить оплаченное ими жилье. Поправки к ФЗ № 214 подготовлены группой депутатов (А. Хинштейн, А. Коган, В. Рязанский, И. Баринов и др.), которые считают, что новый вариант нормативного правового акта позволит улучшить ситуацию за счет уточнения предмета регулирования. То есть под действие обновленного закона будут подпадать все сделки с привлечением средств дольщиков, включая даже предварительные договоры. Если же компания использует схему, не прописанную в законе, то на этот случай поправками предусмотрена административная ответственность (штрафы в размере 25–50 тыс. руб. для должностных лиц и 500 тыс. — 1 млн руб. для юридических). Работа в обход закона была выгодна застройщикам, поскольку позволяла уклоняться от уплаты НДС. Например, применяя вексельные схемы, компания под действие налога не подпадала, в то время как инвесторы, работающие по договорам долевого участия, вынуждены были закладывать суммы НДС в стоимость квадратных метров, делая их дороже. Из анализа, проведенного депутатами, следует, что с величины финансового результата законопослушный бизнес вынужден был отчислять 42% в виде налогов. С точки зрения потребителя участие в подобных проектах вообще теряло смысл, ведь именно своей дешевизной первичка и привлекала к себе массы покупателей. Проект закона предлагает освободить застройщиков от уплаты НДС, и это согласуется с инициативами Правительства РФ, с которыми недавно выступил В. Путин перед членами «Единой России». Есть еще несколько поправок принципиального характера — например, возможность считать застройщиком юридическое лицо, имеющее земельный участок на праве субаренды. Кроме того, проект сокращает перечень документов и срок регистрации договоров, заключенных не с первым участником долевого строительства. И, наконец, поправки регулируют порядок банкротства недобросовестного застройщика, меняя смысл статей 110 и 111 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Это позволит избежать продажи третьим лицам активов компании, в которые вложены средства граждан. Кроме того, появится возможность передавать имущественные права муниципальным образованиям для дальнейшего доведения объектов до полной готовности и передачи жилья дольщикам.

Идеи по корректировке

Законопроект проходит ряд экспертиз и обсуждается в Госдуме. Одновременно с этим он стал еще и объектом критики участников рынка, объединившихся в Национальную ассоциацию девелопмента (НАД). Меморандум о создании такой организации подписали 13 девелоперских компаний, работающих в Москве и регионах России. Как считают в НАД, ряд поправок — например, об упразднении НДС — не может не вызывать положительных оценок. Однако, по мнению членов Ассоциации, депутаты не учитывают, что в новой ситуации недостатка финансовых средств жесткое понуждение к переходу на заключение договоров долевого участия при сохранении к ним большинства старых требований ФЗ № 214 очень усложнит положение бизнеса. Сегодня для того чтобы возвести примерно 50 тыс. кв. м (один панельный дом), от застройщика требуется около 300 млн долл. Компаний, обладающих оборотными средствами, достаточными для ведения нескольких подобных проектов, немного. Привлекать деньги на ранних стадиях строительства, по большому счету, смогут только те, кто имеет участок земли в собственности — его можно заложить в банк и получить определенную сумму (в новых условиях в силу скромных возможностей кредитных учреждений — скорее всего, довольно ограниченную). Владельцев земли на данный момент среди застройщиков мало (в Москве — считаные единицы), таковыми могут считаться только те, кто работает в области… Получается, что большинство компаний, отрезанные в период кризиса от заемных банковских средств и денег частных инвесторов, вынуждены будут остановить свою деятельность. На место обанкротившихся застройщиков, как предполагают в Ассоциации, могут прийти непрофессионалы, в основном из сырьевой сферы. Новые участники рынка будут работать в соответствии с требованиями федерального закона, то есть строить дольше и дороже, считает Тимур Баткин, руководитель компании «ДС-Риэлти». Получается, что внесение изменений в закон в условиях сокращения объемов строительства приведет к удорожанию квадратного метра, поэтому сформулировать идею депутатов Т. Баткин предложил так: «Давайте поможем дольщикам купить дороже!» Поскольку действие поправок не слишком затронет типовое строительство (где срок утверждения проекта короче), бизнесу, скорее всего, придется отказаться от индивидуальной застройки. Значит, выгодным для всех станет однообразное типовое домостроение, именно оно будет приобретать размах, как это и было уже в доперестроечные времена. Члены НАД предлагают изменить условия для девелоперов. Сейчас согласно ФЗ № 214 несоблюдение сроков сооружения объектов влечет за собой жесткие штрафные санкции в отношении застройщиков. А они не в состоянии просчитать срок реализации проекта из-за непрогнозируемости процесса согласований, на что сегодня уходит два-три года (полный же цикл строительства занимает примерно пять лет). Оптимальным сроком прохождения согласований Т. Баткин считает примерно полгода. Как полагает Григорий Куликов, председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ», в новых условиях следовало бы ввести ускоренную регистрацию договоров долевого строительства. Это сократило бы сроки поступления средств от частных инвесторов. Неактуальна и норма федерального закона, касающаяся штрафов за срыв сроков строительства. Часто он объясняется именно бюрократическими проволочками, вина за которые лежит на госорганах. Поэтому одной из мер по стимулированию процесса согласований могло бы стать субсидирование со стороны государства процентных ставок по банковским кредитам на период получения разрешения на строительство. Не согласны члены Ассоциации и с теми неограниченными возможностями по выходу из проекта, которые предоставлены дольщикам. Как отметил в связи с этим Г. Куликов, такие полномочия не страшны при растущем рынке. В условиях стагнации, снижения цен право клиента в любой момент вернуть квартиру застройщику и потребовать деньги за нее подрывает финансовую основу бизнеса. В НАД считают целесообразным составить реестр добросовестных девелоперов и агентств по продаже недвижимости и опубликовать его в СМИ в целях защиты населения от финансовых пирамид. Тема: , Материалы по теме
Полезно для мамуси