Ипотека под опекой

    Обсуждаем вопросы:
  • Японский салат из дайкона и дыни
  • Япония: курорт Кумамото (Kumamoto)
  • Я — доброволец!
  • Я в домике!
  • Юлия Суворова: «Для восстановления структуры»
Ипотека под опекой Хотя ипотека в России испытывает заметные трудности, профессиональные игроки рынка продолжают говорить о ее будущем. «Кризисы приходят и уходят, а ипотека на цивилизованном рынке остается» — такой вердикт вынесли участники II Всероссийской конференции «Ипотека в России».

Диагнозы для рынка

Несмотря на трагические сводки с рынка ипотеки, жилищное кредитование в России пока окончательно не исчезло. Его состояние характеризуется следующими фактами: потенциал самого рынка высокий, но при этом доступность кредитов весьма низкая. По словам председателя Комитета по бюджету, налогам и банкам Совета Федерации ФС РФ Дмитрия Ананьева, несмотря на бурное развитие российской ипотеки в последние два-три года, объем выданных кредитов на душу населения составляет всего 37 тыс. долл., в то время как в США по самым скромным расчетам — 250 тыс. долл. При этом только 3% населения, чьи доходы превышают 25 тыс. руб. в месяц на человека, могут приобрести квартиру, площадь которой будет соответствовать социальным нормам, но лишь в том случае, если срок кредита будет составлять более 20 лет. К сожалению, в ближайшее время ситуация вряд ли улучшится. Как заметил генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка, разброс процентных ставок у разных банков сегодня колоссален и составляет от 12,5 до 29% в рублях. При этом удорожание кредитов все еще продолжается. По расчетам АИЖК, средняя стоимость кредита на конец ноября составляла 18,5%. Но даже такая пугающая ставка на самом деле ниже, чем индикатор MosPrime — то есть стоимость кредитов для самих банков на московском финансовом рынке. Его средний уровень за последние три месяца составил 22%. И, выдавая займы под меньший процент, банки сильно рискуют. Тем не менее вполне понятно, что такая ставка для большинства заемщиков является запредельной, поэтому в определении стоимости кредитов руководство АИЖК ориентируется на ставку рефинансирования. Однако даже это вроде бы гуманное решение, лежащее в основе новых стандартов агентства (действуют с 15 сентября), подкосило региональные рынки. Для местных кредиторов новая планка оказалась чересчур высока: они были вынуждены либо поднимать ставки (что резко сокращало поток заемщиков), либо уходить с рынка. При этом у многих на балансе остался груз кредитов, выданных еще по старым стандартам. А конкуренция на рынке рефинансирования к тому моменту фактически исчезла. Другие организации, активно занимавшиеся выкупом кредитов у региональных банков — ВТБ 24, Абсолют-банк, КИТ Финанс, — быстро свернули эту деятельность. Таким образом, множество мелких и средних банков попало под удар. В итоге ипотечный рынок в регионах за пару месяцев свернулся до зачаточного состояния. Впрочем, примерно то же самое можно сказать и о российском рынке в целом. Сочетание высоких цен на жилье и высоких ставок по кредитам делает ипотечную покупку слишком непривлекательной даже для тех, кто может ее себе позволить. Однако профессиональные участники рынка по-прежнему видят в кризисе и положительные моменты. На их взгляд, он создал паузу, во время которой российское правительство имеет возможность решить те ипотечные задачи, которые уже долгое время висят в воздухе. Для этого уже сейчас предпринимается ряд срочных мер, призванных спасти ипотеку и обеспечить ей большое будущее.

Антикризисные рецепты для банков

У правительства в отношении участников ипотечного рынка сегодня три главные задачи. Первая — отшлифовать законодательную базу по ипотеке и создать полноценный внутренний рынок рефинансирования. Вторая — помочь тем кредиторам, которые сегодня остались без денег из-за невозможности рефинансировать займы, выданные по старым стандартам. И наконец, третья — поддержать тех заемщиков, которые могут пострадать в результате последствий кризиса. Поскольку сейчас продавать кредиты на Западе банки не могут, а альтернативные варианты рефинансирования внутри нашей страны так и не были созданы, государственные деньги остались единственной опорой для российской ипотеки, которая, между прочим, была и единственной работающей частью национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Надо отдать должное правительству, которое в довольно короткие сроки сделало ряд шагов навстречу банкам. Так, было принято решение о выделении АИЖК дополнительных 60 млрд руб. в этом году и еще 200 млрд в следующем. Кроме того, 500 млрд руб. израсходуют на предоставление гарантий АИЖК. Агентство будет направлять полученные средства на выкуп ипотечных закладных у банков, работающих по его стандартам. В других случаях за счет этих денег намечено осуществлять рефинансирование дебютных выпусков ипотечных ценных бумаг. Первые выпуски агентство обещает выкупить само, а далее давать поручительство по этим бумагам, чтобы их могли рефинансировать другие институциональные инвесторы (ВЭБ, пенсионные фонды и т.п). Для этого, кстати, еще необходимо внести соответствующие поправки в законодательство, которые позволили бы делать инвестиции подобного рода, например, тем же пенсионным фондам. По данным АИЖК, две-три первые дебютные сделки могут состояться уже в первом квартале 2009 г. Агентство оценивает потенциальный объем ипотечных облигаций банков минимум в 100 млрд руб., но если смягчат требования закона, регламентирующего выпуск ипотечных бумаг, то этот объем, вероятнее всего, вырастет до 200 млрд руб. Поправки предусматривают, что размер первоначального взноса для кредитов, которые будут секьюритизировать, снизится с 30 до 20% либо на кредит будут оформлять страховку от невозврата. По словам А. Семеняки, почти половина российского ипотечного рынка по-прежнему приходится на Сбербанк и ВТБ 24, которые и сейчас продолжают выдачу кредитов. А денег, полученных АИЖК от государства, хватит как раз на то, чтобы обеспечить рефинансирование практически всего оставшегося рынка. Исходя из этого, А. Семеняка делает вывод, что в целом у российской ипотеки сегодня нет проблем с деньгами, а существуют проблемы с технологиями их получения. Предполагается, что уже в следующем году будут полноценно функционировать несколько механизмов, обеспечивающих «оборот ипотеки»: приобретение закладных и пулов закладных; покупка ипотечных ценных бумаг (ИСУ, облигации, зарубежные выпуски); поручительство АИЖК по ипотечным ценным бумагам для кредитов РЕПО в ЦБ; краткосрочное кредитование под залог пулов в рамках сделок секьюритизации; долгосрочное кредитование под залог обособленных пулов ипотечных кредитов. Если все эти меры задействовать в полном объеме, то выделенных средств вполне хватит для запуска полноценной системы рефинансирования — той самой, о которой говорят уже несколько лет.

Долгий срок как лекарство

Количество просрочек по ипотечным кредитам в России пока не слишком велико, однако и банкиры, и чиновники считают, что оно будет расти. Уровень занятости населения снижается, как и средний доход. Кроме того, по долларовым заемщикам (а таких в Москве и Санкт-Петербурге большинство) бьет и растущий курс доллара. Как рассказали в АИЖК, уже сейчас по горячей линии, открытой для поддержки заемщиков, испытывающих трудности с платежами, много звонков. Основной объем просрочек, по расчетам аналитиков агентства, ожидается весной 2009 г. Чтобы предотвратить разрастание проблемы, правительство решило подготовить профилактические меры. Уже в ближайшие месяцы клиенты банков, чья платежеспособность пострадала в результате кризиса, смогут реструктурировать кредит. Сейчас АИЖК разрабатывает с этой целью типовой договор, правда, по нему заемщик не освобождается полностью от ежемесячных выплат. Они будут лишь уменьшены: например, банк временно отменит платежи по телу кредита и оставит только проценты. Размер сокращения определяется индивидуально — в зависимости от того, потерял человек работу или только часть дохода. По словам А. Семеняки, важно, чтобы заемщик продолжал платить, пусть даже символическую сумму, — дабы не забыть дорогу к кредитору. Пока реструктуризация предполагает отсрочку платежей сроком на один год. Однако А. Семеняка подчеркнул, что в дальнейшем можно говорить и о более длительных сроках. По уточнениям представителей АИЖК и чиновников, помощь будет оказываться только «добросовестным заемщикам», то есть тем, кто регулярно и своевременно платил по кредиту несколько лет подряд, но сейчас оказался в трудной ситуации. Для того чтобы принять участие в программе реструктуризации задолженности, заемщик должен предоставить всего лишь три документа. Это копия паспорта, выписка из единого госреестра недвижимости и справка из службы занятости о постановке на учет либо справка 2-НДФЛ с работы, свидетельствующая о снижении дохода. Правительство предложило и ряд других мер, призванных облегчить жизнь заемщикам. Так, было принято решение об увеличении суммы налогового вычета по ипотечному кредиту с 1 до 2 млн руб., о досрочном использовании средств материнского капитала на погашение ипотечных кредитов (ранее только по истечении трех лет). Эта норма должна заработать с января 2009 г. Тема: , Материалы по теме
Полезно для мамуси