Жизнь по правилам в коттеджном поселке

    Обсуждаем вопросы:
  • Чили без перца
  • Центральный Вьетнам
  • Усатые-полосатые
  • Торговые пути бывают разными
  • Таиланд на букву Ч
Жизнь по правилам в коттеджном поселке Не стоит думать, что покупка дома в загородном поселке освобождает нового владельца и его семью от ответственности за свое поведение перед другими жителями. Отнюдь. При оформлении документов на коттедж представители управляющей компании непременно попросят подписать и договор о том, что разрешено новому хозяину, а с какими ограничениями ему придется согласиться.

Джентльменское соглашение

TWEED

По закону, как говорят юристы, ни застройщик, ни управляющая компания (УК) не имеют права принуждать собственников к выполнению каких-либо обязанностей. Лучшим вариантом в этих случаях стало бы устное джентльменское соглашение, в котором истолкованы общественные нормы поведения и перечислены некоторые ограничения в поселке. Но, конечно, никто не даст 100%-ной гарантии, что все из этих условий будут выполняться. «Так как устные договоренности имеют свойство быстро забываться, покупателю при заключении договора на приобретение дома предлагается подписать свод правил поведения и всевозможных ограничений, — говорит Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood. — Этот внутренний документ, хотя и не имеет законодательной силы, все же настраивает человека на соблюдение общественного порядка. Да и будущие жильцы, поставив подпись, надеются на то, что будут чувствовать себя в безопасности». А некоторые клиенты, уже владевшие домом в организованном поселке или загородным жильем за границей, даже находят отечественные правила проживания довольно мягкими.

Мало кто из риэлторов сможет припомнить случай, когда покупатель загородной недвижимости наотрез отказывался поставить свою подпись под соглашением. Напротив, просмотрев его, клиент начинает понимать, что данные требования созданы для его же безопасности и комфорта. В большинстве своем нормы общежития разрабатываются уже на стадии строительства. Тем самым девелоперы стараются не только обеспечить между соседями добрые отношения, но и уберечь концепцию поселка от каких-либо изменений. Разве не случается, что кому-то из жителей вдруг захочется перекрасить забор или пристроить флигелек? «Требования застройщиков к своим клиентам могут оформляться по-разному, — сообщает Елена Первакова, управляющий партнер, руководитель отдела загородной недвижимости брокерско-консалтинговой компании TWEED. — В одних поселках покупателю предлагают подписать «договор совести», как, например, в Резиденциях Бенилюкс, в других — «кодекс чести», в-третьих — «свод правил проживания» (Николино, Довиль, Павлово). Застройщик также может выдвинуть требование вступить в кооператив или стать членом товарищества собственников жилья, в уставе которого детально прописаны установленные общим собранием жителей права и обязанности домовладельцев. По существу же никаких особых запросов к обитателям поселка не предъявляется. Главное — не нарушать законы и не причинять неудобств соседям». Так что если управляющая компания установила перечень правил для жителей, у покупателя остается только два выхода: либо соглашаться с ними, либо искать другой загородный дом. Хотя есть и третий вариант. Если клиент считает, что установленные внутрипоселковые нормы проживания противоречат федеральному законодательству, он может обратиться в судебные органы.

«Огласите весь список, пожалуйста!»

В известной кинокомедии Леонида Гайдая «Операция «Ы» и другие приключения Шурика», когда сотрудник милиции перечисляет имеющиеся наряды на принудительные работы, один из нарушителей предлагает сразу огласить весь список. Надо заметить, что риэлторы, устно или через СМИ рекламируя тот или иной поселок, никогда не называют прямых ограничений, с которыми придется столкнуться будущему домовладельцу. А уж о полном их списке и речи не идет. Разве что косвенно укажут, что объект построен по единой архитектурной концепции. А этот пункт уже подразумевает, что в данном поселке клиент не сможет без разрешения увеличить высоту собственного забора и тем более возвести пристройку к коттеджу по индивидуальному проекту. В рекламных проспектах нередко упоминается о полной безопасности проживания — поселок, как правило, охвачен профессиональной «заботой» представителей ЧОПа. Но те же охранники не позволят выгуливать крупных собак без намордников, стрелять из пневматического оружия и даже устраивать на своем собственном участке салюты и фейерверки. «В «своде правил проживания» обычно указана максимально допустимая громкость музыки, наложен запрет на ведение строительных и ремонтных работ как на самом участке, так и внутри дома в ночное время, — говорит Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости Компании «Инком-Недвижимость». — Может быть запрещен или ограничен запуск петард, разведение костров, детские игры на льду местного водоема без присмотра родителей. А если строительство поселка не завершено (например, землю продавали без обязательного подряда или еще не закончено возведение второй очереди), то УК вправе запретить появление жителей в пределах строительной зоны». Могут быть наложены ограничения на проведение вечеринок, дней рождения и других праздников в рекреационных зонах поселка. Просьба поставить шатры в общественном парке и устроить там шумные гуляния с медведями и цыганами вряд ли найдет поддержку. Отдельно могут быть оговорены отсутствие владельца дома в течение длительного срока и даже доставка каких-либо заказов представителями торговых предприятий или их курьерами. Исходя из особенностей системы канализации, вероятны требования ограничить в нее слив воды из бассейнов. Также на основе договора могут быть установлены места складирования строительных материалов, порядок сбора и вывоза мусора и бытовых отходов. Довольно много запретов в отношении домашних животных. Не найти поселка, где было бы разрешено выводить собак крупных пород без намордника и поводка. Есть примеры, когда почитателям бойцовских псов даже запрещалось продавать коттеджи. «В некоторых «договорах совести», — уточняет Е. Первакова, — записано, что «владельцы обязаны предотвращать лай собак с 22 до 8 часов». В ночное время может быть ограничено использование моторных средств, приусадебных фонтанов и т. п.». И надо заметить, что подобные табу жители только приветствуют. Немало правил и для автовладельцев. Чаще всего это самые простые условия, которые жители соблюдают и безо всяких ранее подписанных соглашений. Например, в некоторых поселках (особенно в мегапроектах) не разрешается ездить по территории со скоростью, превышающей 5–10 км/ч. Соответствующим документом устанавливаются маршруты проезда. Оно и понятно — практически в каждой семье есть малолетние дети и подростки, которые в любой момент могут выбежать на улицу. Запрещается парковать автомобили на дороге, чтобы не создавать помех для проезда неотложки или пожарных машин. Управляющая компания может запретить мойку автомобиля как на собственном участке, так и на общественной территории (за исключением мест, где установлено специализированное оборудование), заезжать в зоны прогулок и рекреации — на пляжи, в парки, скверы, велосипедные дорожки, цветники, газоны. В любом из поселков обычно установлен и специальный пропускной режим въезда как для личного автотранспорта, строительной техники, так и для гостей. К примеру, в Горках-2, Горках-8 и Лесных просторах каждому собственнику выдается определенное количество пропусков для приглашенных. Остальные, что свыше лимита, оплачиваются отдельно по специальному тарифу. Что касается переустройства домов или участков, то никаких особых поселковых правил тут не предъявляется, поскольку эту сферу детально регулирует законодательство, в частности статьи 25–29 Жилищного кодекса РФ, а также строительные, санитарно-гигиенические и эксплуатационно-технические нормативные документы. А вот сохранение единого архитектурного стиля домов, высота и цвет фасадных заборов, любая вероятность что-то пристроить оговариваются в отдельном соглашении. Так, заборы в Николино согласно договору могут иметь высоту не более 1,5 м, в Авроре — на метр выше. В Бенилюксе рекомендуется живая изгородь, но опять же определенной высоты. Не в каждом поселке владелец имеет право построить на участке баню или гараж. Например, в Славенке можно разместить только навес для машины, но обязательно по проекту, который предложит застройщик — компания RODEX-Group. В некоторых поселках, состоящих из одних таунхаусов, строго запрещены замена входных дверей, остекление балконов, а также установка заборов, разделяющих земельные участки. Однако упрекать девелоперов в излишней строгости не стоит. Достаточно представить, к чему могут привести самовольные пристройки, изменение фасадов, заборов, общественных зон, — и станет понятно, что весь этот самострой испортит облик загородного объекта, а в итоге — снизит и стоимость самих домов. Со своей стороны покупатели имеют полное право выставлять требования к девелоперу. Например, вести в поселке любое строительство можно только в рабочие часы, в субботу же — только с 10 до 15 часов. По воскресеньям и в праздники работы и вовсе запрещены.

Наказание для непослушных

«В западных станах официальные и общепринятые правила соблюдаются гораздо строже, нежели в России, — говорит А. Кройтор. — В Европе и США, где давно сложились правовые нормы загородного проживания, в суды обращаются по самым разным случаям. Например, если ваш гость припарковал машину на чужом газоне, сосед не станет прилюдно выяснять с ним отношения или прокалывать колеса, а просто позвонит в полицию или обратится в суд». Иногда поводом для обращения в правоохранительные органы становились смехотворные, казалось бы, случаи — ночью пару раз залаяла соседская собака, автоматически включилась сигнализация автомобиля и т. п. А в некоторых загородных поселках за рубежом не разрешается держать морских свинок или без разрешения УК выбирать цвет жалюзи! Тех, кто не соблюдает выдвинутых условий, безжалостно штрафуют. В России же чаще всего штрафы взимаются либо за неуплату эксплутационных расходов, либо за нарушение единого архитектурного стиля. Для этого в договоре, согласно которому владельцу коттеджа предоставляют коммунальные услуги, предусмотрены соответствующие санкции и порядок их наложения, определена (в рублях или долларах) строгость наказания. «В Резиденциях Бенилюкс за самострой на участке владельца могут оштрафовать на 200 тыс. долл., — говорит Е. Первакова. — И, если собственник продолжит строительство, сумма возрастет». За езду на грязном автомобиле в тех же Резиденциях придется выложить 200 долл. Столько же потребуют за нарушение режима вывоза бытового мусора и выгула собак вне отведенных для этого мест. Предусмотрены штрафы и за другие прегрешения — за привлечение на территорию поселка тяжелой строительной техники без разрешения УК, неоплату услуг по охране и обслуживанию территории, неправильную эксплуатацию инженерных сооружений и коммуникаций. В других поселках, где штрафовать остерегаются, применяют сугубо практические методы. Например, за нарушения эксплуатации энерго- или сантехнических систем собственника отключают от коммуникаций, в частности канализации, что считается самым ужасным наказанием. На других объектах эти меры могут и не применять, но если обнаружатся неполадки, то электрики или сантехники не станут спешить их устранять. «Какими бы ни были правила, взыскать денежный штраф можно только с согласия самого нарушителя, — предостерегает М. Литинецкая. — Ведь никакой «договор совести» или «соглашение чести» законной силы не имеют, а значит, взимание штрафа — действие неправомерное. Разве что обоснованность нарушения будет доказана через суд».В последнем случае, особенно если домовладелец систематически преступает принятые в поселке законы, кара может быть очень суровой — вплоть до продажи коттеджа на аукционе. Вот почему, если нужно что-то пристроить или убрать, жители предпочитают договариваться с управляющей компанией и соблюдать установленные нормы внутреннего проживания. А что делать? Ведь люди покупают недвижимость в организованных коттеджных поселках именно для того, чтобы жить в спокойствии и комфорте. А порядок, как известно, без правил и законов соблюсти не удастся. Тема: , , Материалы по теме
Полезно для мамуси