Ипотека: антикризисные меры

    Обсуждаем вопросы:
  • Японский салат из дайкона и дыни
  • Япония: курорт Кумамото (Kumamoto)
  • Я — доброволец!
  • Я в домике!
  • Юлия Суворова: «Для восстановления структуры»
Ипотека: антикризисные меры Осень уходящего года на финансовом рынке России богата событиями, связанными с экономическим кризисом. Правительство РФ принимает меры поддержки банковского сектора и российской ипотеки. Насколько они эффективны и какими должны быть следующие шаги? Эти и другие вопросы обсудили участники пресс-конференции «Банки, риэлторы, строители: чего ждать от нынешней финансовой ситуации», организаторами которой стали Ассоциация российских банков, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Российская гильдия риэлторов и Ассоциация строителей России. Инициатором и модератором мероприятия выступил Андрей Крысин, председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию, президент Европейского трастового банка. Он ответил на вопросы журнала «Недвижимость & цены».

— Андрей Викторович, среди затронутых на пресс-конференции тем было и создание так называемого переселенческого фонда для ипотечных должников. Насколько это целесообразно?

— Несмотря на то что более 90% споров между банком и должником решается в досудебном порядке, создание фонда для переселения граждан, утративших жилье в связи с обращением на него взыскания, действительно необходимо. В противном случае людей придется выселять на улицу. Переселенческий фонд может помочь не только дефолтным заемщикам, но и гражданам, нуждающимся в жилье. Пустующие помещения город мог бы предоставлять в краткосрочный наем. Производство обращения взыскания — процедура достаточно длительная (от шести месяцев до двух лет), и городская администрация, уведомленная о готовящихся исках к должникам, успеет принять решение о выделении для них необходимого количества квартир. Особенно актуальным этот вопрос стал в последнее время, когда в стране отмечается снижение доходов граждан и ожидается в связи с этим рост неплатежей со стороны заемщиков. Если предпринимаемые Правительством РФ или банками меры по реструктуризации долга таких заемщиков не дадут положительного эффекта, то придется прибегнуть к процедуре обращения взыскания на предмет залога. В этом случае и понадобится переселенческий (или, как указано в Жилищном кодексе РФ, маневренный) фонд, предназначенный для временного проживания граждан, утративших жилье в результате обращения на него взыскания.

— Какие нормативные акты предусматривают создание фонда переселения должников по ипотечным кредитам?

— Впервые идея создания такого фонда прозвучала в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 28 (в ред. Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 г. № 302). В ней предлагалось внести необходимые изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие создание правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение. В том числе предусмотреть создание специализированного, не подлежащего приватизации жилищного фонда (фонда временного проживания), который будет использоваться для переселения граждан. Инициатива была закреплена в новом Жилищном кодексе РФ, вступившем в силу в 2005 г. Так, в ст. 92 ЖК РФ говорится о формировании маневренного жилищного фонда. Рассчитывать на получение помещений из него могут только те граждане, для которых заложенное в банке недвижимое имущество является единственным. Разработаны специальные правила отнесения того или иного жилья к маневренному фонду. Они были утверждены Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42. В соответствии с ними жилые помещения должны быть пригодными для постоянного проживания (отвечать установленным санитарным, техническим, экологическим нормам, требованиям пожарной безопасности, требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Согласно ст. 106 ЖК РФ выделяют не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека. Однако учитывая, что органы местного самоуправления вправе самостоятельно определять площадь предоставляемого жилья, исходя из возможностей региона и объемов жилищного фонда, но не ниже указанной в законе, вышеуказанная норма может быть увеличена. Кроме того, при выделении жилой площади по договорам социального найма, в том числе из маневренного фонда, учитывается пол вселяемых, поскольку заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия, что также может отразиться на размере площади. Граждане, получившие жилье из маневренного фонда, заключают договор найма на период продажи заложенной квартиры и завершения расчетов с банком. По истечении срока, указанного в договоре, бывшие должники обязаны освободить предоставленное жилье, а для этого заранее подыскать новую жилплощадь, например купив ее на средства, оставшиеся после продажи заложенной квартиры и погашения задолженности кредитору. Обязанность по обеспечению граждан жильем, в том числе из состава специализированного фонда, согласно ст. 2 ЖК РФ возлагается на органы государственной власти и органы местного самоуправления.

— Насколько в условиях роста безработицы и снижения зарплат может вырасти количество ипотечных должников в регионах?

— Делать какие-либо прогнозы — неблагодарное дело, а в период кризисов тем более. Как ни странно, по итогам девяти месяцев 2008 г. ипотечных кредитов выдано на сумму 537,5 млрд руб., что на 32% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Что касается роста безработицы, то по предварительным сведениям Минсоцразвития пока этот показатель находится в пределах нормы; паники на рынке не наблюдается, и говорить о резком увеличении количества безработных или снижении зарплат преждевременно. Более существенное влияние на уменьшение числа ипотечных заемщиков окажет, скорее всего, сокращение банками ипотечных программ и повышение процентных ставок по кредитам, а также ужесточение требований к самим заемщикам. В то же время, несмотря на все возникшие трудности, объем выданных ипотечных кредитов по итогам 2008 г. ожидается не ниже уровня 2007 г. В 2009 г. вряд ли возможно большое оживление на ипотечном рынке, в связи с чем не изменится и количество ипотечных должников по сравнению с концом 2008 г.

— Как вы оцениваете отечественный опыт в сфере секьюритизации?

— Пока об этих проектах российской ипотеки можно говорить только как о пилотных, поскольку опыта в проведении таких сделок российские банки не имели. Напомню, что в 2006 г. было совершено четыре сделки секьюритизации ипотечных активов, в 2007 г. — шесть, в 2008 г. — пять, из которых только по одной ипотечные ценные бумаги выкупил оригинатор (банк, выдавший ипотечный кредит). Большинство из них имело трансграничную секьюритизацию, две проведены на территории России. Среди успешно завершенных можно назвать и сделку Европейского трастового банка на сумму 3,3 млрд руб. Всего же за эти годы секьюритизировано ипотечных активов на сумму свыше 2 млрд долл. Потенциал в этой сфере значителен. Если судить по размерам задолженности по ипотечным кредитам на 1 октября 2008 г., которая составляла 974,5 млрд руб., то можно вести речь о более 200 потенциальных сделках. В целом к настоящему времени удалось сделать немало. Внесены необходимые изменения в законы и подзаконные акты, регулирующие вопросы выдачи закладных и размещения ипотечных ценных бумаг. В частности, в третьем чтении приняты поправки в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», касающиеся депозитарного учета закладных и иных положений обращения ценной бумаги. Предлагаемые поправки позволят сократить время на рефинансирование, усилить контроль над передачей прав по закладным, повысить качество экспертизы закладной, решить вопрос одновременной регистрации погашения одной и открытия другой ипотеки при перекредитовании заемщика и другие не менее важные изменения. Внесены поправки в Стандарты эмиссии ценных бумаг, Положение о спецдепозитарии и Правила ведения реестра ипотечного покрытия. Разработан проект Федерального закона «О секьюритизации» с определением статуса специального ипотечного агента, с указанием отдельных блокированных счетов по типу счета-эскроу и т. д. Подготовлены поправки в Налоговый кодекс, в Закон «Об ипотеке», в Закон «О долевом строительстве». Однако предстоит сделать еще многое, и работа в этом направлении продолжается. К сожалению, приходится констатировать, что рынок ипотечных ценных бумаг в России не развит. Одной из важных задач является разработка механизма инвестирования временно свободных денежных средств Пенсионного фонда РФ, резервов страховых компаний, средств Агентства по страхованию вкладов, институтов развития в ипотечные ценные бумаги российских эмитентов. Если в ближайшее время удастся решить эту проблему, тогда можно уверенно сказать, что ипотека в России есть и она доступна практически каждому гражданину.

— Что, по вашему мнению, целесообразно поменять в схеме рефинансирования?

— Схема рефинансирования в принципе отлажена достаточно четко. Однако есть ряд моментов, над которыми необходимо работать. Если говорить о программе рефинансирования, внедренной АИЖК, то имеет смысл подумать о перечне тех сведений, которые вносят в Единую информационную систему при продаже закладных. Количество такой информации иногда является избыточным и увеличивает число возможных ошибок при вводе данных. А это в свою очередь сказывается на решении о выкупе, несмотря на то что сама сделка и документы по ней могут быть оформлены в соответствии с законом и требованиями АИЖК. После исправления ошибок процедура выкупа начинается сначала, что не эффективно и не способствует быстрому обороту закладных, а также снижает заинтересованность в развитии ипотечного кредитования. Необходимо продолжить работу с депозитарием АИЖК по вопросу увеличения количества закладных, принимаемых на хранение. Сегодня оно, если я не ошибаюсь, ограничено 50 закладными от одного поставщика в день, в результате чего сделка по рефинансированию может растянуться на несколько дней. Можно было бы подумать и над вопросом об упрощении процедуры проверки предоставляемых документов и ограничиться проверкой только закладной, поскольку по закону она имеет приоритет над договорами и является самостоятельным инструментом. Надеюсь, что предложенные нашим комитетом поправки в Закон «Об ипотеке», которые уже прошли третье чтение в Государственной думе, будут приняты. Тогда договоры будут прекращать или приостанавливать свое действие с момента выдачи закладной, а ее роль станет главенствующей.

— Какие изменения планируется внести в схему выкупа ипотечных кредитов АИЖК с целью сокращения убытков банков?

— На данный момент фактически существует только одна схема выкупа АИЖК закладных, которая может привести к убыткам банков, — рефинансирование закладных с дисконтом. Учитывая, что все, кто работал по Стандартам АИЖК, выдавал кредиты по ставкам, граничащим с уровнем инфляции, то в невыгодных условиях окажется большинство кредитных организаций. Отражение банками убытков на своих балансах может сыграть для них негативную роль, поскольку кредитные учреждения находятся под жестким контролем Банка России. Чтобы избежать убытков, мы предлагаем по закладным, выданным до 15 сентября текущего года, вернуться к прежнему порядку выкупа, то есть по остатку задолженности (без дисконта), благо что для этого АИЖК выделяются средства, а по остальным закладным организовать работу по выкупу, исходя из новых требований. Кроме этого в Наблюдательный совет АИЖК направлены предложения об обмене закладных на ценные бумаги АИЖК, что позволяет кредитоваться в Банке России; о выпуске ипотечных ценных бумаг (в перспективе) и получении гарантий АИЖК; о разрешении АИЖК приобретать не только бумаги банков, выпущенные внутри России, но и имеющие трансграничную секьюритизацию. Для обсуждения данных вопросов планируется проведение совещания с участием АИЖК. Тема: , Материалы по теме
Полезно для мамуси