Вопросы экспертам. Эксперты рынка подводят итоги года

    Обсуждаем вопросы:
  • Центральный Вьетнам
  • Хотеть или любить?
  • Увольнение — финиш или старт?
  • Танцуют все!
  • Средства контрацепции
Вопросы экспертам. Эксперты рынка подводят итоги года Новый год — время, когда все традиционно подводят итоги, строят планы на будущее. И хотя сегодня сообщения с рынка недвижимости все больше невеселые, хочется верить, что это не навсегда и радостные моменты еще будут. Об итогах 2008 г. и планах на завтрашний день рассказывают наши эксперты.

Наши эксперты

Михаил Куликов, директор управления вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»

Константин Апрелев, вице-президент РГР, руководитель компании «САВВА»

Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест»

Сергей Лупашко, президент группы компаний «Рескор»

Валерий Филатов, руководитель отдела вторичного жилья агентства «Кутузовский проспект»

Итоги года уходящего. Что, на Ваш взгляд, было в нем самое главное?

Михаил Куликов: — Не думаю, что буду оригинален, если назову кризис. Он спровоцировал сбой в работе всех участников рынка — от проектных бюро до эксплуатирующих организаций. Далеко не все смогут сохранить свой бизнес, что ведет к разрыву устоявшихся связей и нарушению организационной структуры рынка. Реализация новых проектов отодвинута на неопределенный срок. В дальнейшем, когда спрос вернется на докризисный уровень, сформировавшийся дефицит предложения может вызвать быстрый рост цен со всеми уже известными негативными последствиями.

Константин Апрелев: — Последние события на рынке ценных бумаг и международном финансовом рынке, которые повлекли за собой удорожание кредитных ресурсов, возникновение кризисных явлений в мировой экономике, — снижение цен на энергоносители и экономические проблемы в России.

Ирина Кирсанова: — В последние годы деятельность большинства российских девелоперов поддерживалась за счет средств инвесторов, и отсутствие кредитования вынудило многих заморозить перспективные проекты и сосредоточиться на выполнении текущих обязательств. Данная тенденция неминуемо скажется на количестве вводимых объектов в 2010–2012 гг. На столичном рынке новостроек уже несколько лет наблюдается снижение объема предложения, и существующий кризис, безусловно, усугубит ситуацию. Через два-три года на первичном рынке будет наблюдаться острый дефицит предложения, что вызовет очередной рост цен. Кроме того, непредсказуемая ситуация сильно повлияла и на ипотечное кредитование, многие банки отказались от ипотеки вообще, остальные увеличили ставки и ужесточили условия выдачи займов. На первичном рынке ипотечный кредит получить практически невозможно.

Сергей Лупашко: — Конечно, кризис. Все мы понимаем, что экономика развивается по спирали: бывают подъемы, потом спады. Но за последние четыре года мы привыкли к постоянному росту и даже не ожидали, что может произойти нечто негативное. Долго говорили, будто рынок недвижимости совершенно независим от всех прочих рынков, его не тронет наступивший спад. Как выяснилось, уже тронул, причем очень сильно. И цены поехали вниз, и ипотека радикально сократилась.

Валерий Филатов: — Самое главное было то, что, с одной стороны, глобальный кризис не застиг нас врасплох. Поскольку была некоторая «подушка безопасности», не произошло паники в банковской сфере, начатые сделки были завершены, в то время как, например, в 1998 г. снять деньги со счетов было невозможно и сделки рушились. С другой стороны, все знали об экономическом неблагополучии в США, но не очень верили, что все это перекинется на Россию. К сожалению, на данный момент ипотека «умерла». Банки ее практически не дают, да и клиенты при таких противоречивых прогнозах не готовы брать ипотечный кредит. В настоящих условиях продавцы квартир стоят перед выбором. Многие в 1998 г. жадничали, не снижали цены — в итоге начиная с февраля 1999 г. стоимость квартир стала падать и продавцы не получили тех денег, которые им предлагали. Так что сейчас надо принять непростое решение: продавать или же отложить это года на два.

Так ли, на Ваш взгляд, глубок нынешний кризис? Может быть, есть в нем какие-то положительные моменты?

Михаил Куликов: — Кризис действительно оказался глубоким, и даже больше, чем сначала полагали специалисты. Его уже не называют финансовым, поскольку он общеэкономический. Затруднения испытывают не только участники финансового рынка и рынка недвижимости — нарушена работа производств во многих отраслях промышленности, падают обороты организаций розничной торговли и предприятий сферы услуг. Однако положительные моменты, безусловно, есть. Кризис вытеснил с рынка слабых и непрофильных игроков. На плаву остались только самые надежные компании. Именно они будут определять дальнейшее развитие сферы недвижимости — то есть рынок будет в руках профессионалов. Многие компании пересмотрели отношение к бизнесу: да, риск — благородное дело, но этот риск должен основываться на трезвом расчете, а не на уверенности, что дешевым длинным деньгам конца и края не будет. Многие сотрудники стали опасаться увольнения, и в результате заметно повысилась дисциплина. Люди перестали опаздывать на работу и задерживаться на обеденном перерыве, с гораздо большим энтузиазмом ходят на внутрикорпоративные семинары и тренинги.

Константин Апрелев: — Кризис глубокий, не меньше чем тот, что был в 1998 г., просто воздействие его на население носит принципиально другой характер. Десять лет назад удар пришелся в первую очередь по самой социально не защищенной части граждан, а сейчас прежде всего по бизнесу, зависящему от кредитно-финансового и инвестиционного сектора экономики, а также по специалистам, занятым в бизнесе, и только потом — по остальным слоям населения. Как в любом кризисе, в нем есть положительные стороны. Тренд продавца на рынке поменялся на устойчивый тренд покупателя, и это заставляет девелоперов больше заботиться о качестве строящегося жилья и его ликвидности, лучше учитывать интересы инвесторов и дольщиков, менять договорные отношения в сторону повышения защищенности интересов покупателей. Будут вынуждены покинуть рынок неквалифицированные компании и специалисты, работающие некачественно.

Ирина Кирсанова: — Любой кризис — это время перемен, и за периодом спада всегда приходит период роста. Уже сейчас очевидно, что цена 1 кв.м в новостройках в будущем году снизится за счет уменьшения стоимости строительных материалов. По прогнозам цемент подешевеет на 50%, арматура — на 25% и более. Это, безусловно, скажется и на стоимости жилья, особенно на объектах в начальной стадии строительства, которые станут возводить уже из подешевевших материалов: данные проекты будут реализовывать по ценам ниже примерно на 25–30%.

Сергей Лупашко: — На рынке есть разные сегменты — и кризис в них сказывается неодинаково. Первичный рынок традиционно больше зависит от финансирования — проблемы у банков сразу сказались на нем. Что касается вторички, то при любом состоянии экономики у людей не пропадает потребность съезжаться- разъезжаться… Так что и снижение активности там поменьше, и цены, конечно, падают, но не существенно. Еще можно отметить, что люди в момент экономического кризиса воспринимают недвижимость как «тихую гавань», куда можно спрятать свои сбережения. Деньги (причем не только рубли, но и валюты других стран) выглядят не очень надежно, поэтому появилась категория покупателей, приобретающих жилье именно из-за кризиса.

Валерий Филатов: — Наши банки не предоставляли ипотеку всем направо и налево, как это происходило в Америке, поэтому и выданных кредитов у нас существенно меньше, чем там. Конечно, дефолтов по ипотечным займам не избежать, так как многие сейчас потеряли работу, но это не будет носить массовый характер, тем более что правительство рассматривает меры помощи ипотечникам. Главное, чтобы помощь попала по адресу!

Что пришлось сделать Вам (и Вашей компании) в свете кризиса? Какие меры приняты, насколько они оказались эффективными?

Михаил Куликов: — Сотрудникам нашего агентства пришлось существенно перестроиться — теперь каждая сделка требует в несколько раз больше времени и усилий, нежели раньше. Чтобы не допустить заметного снижения количества сделок, приходится более жестко работать с продавцом и более внимательно — с покупателем. Если раньше иногда было достаточно свести продавца и покупателя, то сейчас роль риэлтора возрастает — именно его участие в сделке может оказаться ключевым. Мы временно отказались от намеченных ранее планов открытия новых офисов — последнее наше новое отделение «Варшавское» было открыто 15 октября. Сокращены издержки на имиджевую рекламу и мероприятия. Также решено повременить с ранее намечавшимся дооборудованием офисов — с новыми моделями офисной техники и мебелью из ценных пород дерева можно подождать.

Константин Апрелев: — Мы повысили расходы на рекламу объектов и услуг в Интернете. Наш сайт стал более информативным. Для каждого из потенциальных клиентов, зашедших на него, мы увеличили свободу выбора специалиста для сопровождения и проведения сделки. Отзывы клиентов и опыт работы на рынке каждого нашего сотрудника — теперь общедоступная информация. Помимо Интернета мы теперь больше тратим на наружную рекламу, больше организуем бесплатных консультаций для населения.

Ирина Кирсанова: — Осенью мы были вынуждены приостановить работы над перспективными проектами, которые находились на стадии подготовительной документации, и сосредоточили свои силы на реализации текущих объектов. Строительство продолжается, некоторые сроки сдачи перенесены, что дает нам возможность смягчить действие кризиса и равномерно распределить затраты компании.

Сергей Лупашко: — В период «горячего» рынка, к сожалению, некоторые риэлторы разучились работать. В результате упали показатели, которые характеризуют клиентоориентированность компании: количество повторных обращений прежних клиентов или обращений по рекомендациям знакомых. Сейчас будем развивать это направление, и следующий год объявлен у нас (думаю, что и во многих других компаниях также) годом клиентоориентированности. Теперь мы учимся работать по-новому — точнее говоря, по-старому: так, как начинала свою деятельность наша компания. Качественно, на высоком уровне риэлторских услуг.

Валерий Филатов: — Как и большинство компаний, мы пересмотрели свои расходы, безусловно, от каких-то проектов пришлось отказаться. Сейчас важно работать качественнее, на перспективу, несмотря на трудности на рынке. Мы разрабатываем новые подходы к клиентам в сфере минимизации их затрат по сделкам с недвижимостью, консультируем по положению дел на рынке жилья в кризисный период. Многие клиенты это оценили. В свое время мы пережили кризис 1998 г., вышли из него окрепшими, открыли новые офисы.

Наступающий год — каким он будет? Что произойдет? Есть ли надежда, что в обозримом будущем все восстановится, или вопросы о кризисе нам придется задавать и на новый, 2010 г.?

Михаил Куликов: — Когда будет достигнуто ценовое дно и начнется выздоровление рынка недвижимости — никто не знает. Все прогнозы даются с большей или меньшей степенью вероятности. Что касается того, есть ли надежда на восстановление рынка в 2009 г., то это вопрос философский — надежда есть всегда. От будущего года мы, как и все остальные компании, ждем стабилизации мировой и российской экономики, оздоровления рынка недвижимости и комфортных условий для плодотворной работы всех его участников.

Константин Апрелев: — Думаю, в 2009 г. экономика перестанет падать в пропасть и в 2010-м начнет восстанавливаться. А вот цены достигнутого летом 2008 г. уровня могут и не восстановиться вплоть до 2012–2013 гг.

Ирина Кирсанова: — Существующий кризис, безусловно, не пройдет бесследно, но любые перемены важны и необходимы. Мы не ожидаем, что экономическое положение в стране улучшится в ближайшие месяцы. Скорее всего, напряженная ситуация сохранится около двух лет. Цены на недвижимость в следующем году будут снижаться. Через полтора-два года экономика вновь пойдет на подъем. Но в связи с замораживанием перспективных проектов в 2008 г. на рынке жилья в среднесрочной перспективе будет наблюдаться острый дефицит предложения, и цены вновь начнут повышаться уже в 2010 г.

Сергей Лупашко: — Мои прогнозы: рынок зашевелится уже весной, а окончательно он восстановится к началу следующей осени, к сентябрю. Выйдет на тот уровень, который был летом — в начале осени нынешнего года.

Валерий Филатов: — Рынок, конечно, восстановится, но это вопрос времени. Мы предполагаем, что летом — осенью 2009 г. начнется его стагнация. Из нее можно будет извлечь выгоду тем, кто хочет совершить обмен — его очень трудно сделать при росте или падении цен. Дальнейшее развитие ситуации в сфере недвижимости зависит от быстроты преодоления кризиса в финансовой и производственной сферах, а также от событий на мировых рынках. Надеемся, новый, 2010 г. мы будем встречать с гораздо лучшим настроением. Тема: , , Материалы по теме

Полезно для мамуси