И это все о нем…

    Обсуждаем вопросы:
  • Центральный Вьетнам
  • Хотеть или любить?
  • Увольнение — финиш или старт?
  • Танцуют все!
  • Средства контрацепции
И это все о нем… Международный ипотечный клуб (МИК), давно ставший в Москве популярной дискуссионной площадкой, не мог обойти тему экономического кризиса. Участники очередного, 41-го заседания обсудили нынешнее состояние российского рынка недвижимости и ипотеки и его будущее. Прозвучала оценка экономических, политических и социальных факторов, обусловивших возникновение кризиса.

А. Б. Коган, депутат госдумы РФ;

И. С. Радченко, МАИН, вице-президент;

А. Г. Теребков, управляющий директор МИК

В мире все взаимосвязано: политика, экономика, культура, наука. Утверждение банально, но не оспоримо. Поэтому, сколько россиян не уверяли в том, что мировой финансовый кризис обойдет нас стороной, в это не особенно верили. Как оказалось, правильно. Теперь не только представители общественности, но и профессиональные экономисты с определенностью говорят не просто о банковском или ипотечном, но даже о социально-экономическом кризисе в России. И анализируют опыт соседних стран, чтобы представить собственное будущее.

Приметы кризиса: симптомы или синдром?

Г. В. Грошкова, «Лизинг-Премиум», генеральный директор; А. В. Черняк, АТТА Ипотека, генеральный директор; В. Н. Пономарев, Ассоциация строителей России, вице-президент

Масштабы негативных изменений в отечественной экономике заметны уже невооруженным глазом. Компании снижают зарплаты и сокращают сотрудников. Причем, под увольнение попадает в большей степени средний класс. На градообразующих предприятиях Липецка, например, сокращение достигло 25%.

Рынок недвижимости тоже страдает от кризиса. Строители, как и ипотечные заемщики, лишились кредитов и были вынуждены приостановить работы на ряде объектов. В этих условиях вряд ли удастся достигнуть запланированных национальным проектом «Доступное жилье» объемов новостроек. Торможение повсеместно происходит и на ипотечном рынке. Банки перестали кредитовать граждан. И есть опасение, что они могут изменить условия по уже заключенным договорам в сторону повышения ставок и досрочного погашения кредитов. Банкиры взывают к правительству о помощи, в том числе и законодательной. И настаивают, в частности, на внесудебном решении вопросов об обращении взыскания на заложенное имущество. Настаивают, может быть, еще и потому, что суды, рассматривая дела о банкротстве заемщика, чаще принимают сторону граждан. Как сообщили на заседании МИК представители Самары, на этой почве даже начались спекуляции со стороны нерадивых заемщиков. Нельзя закрывать глаза на реальные проблемы, считает Григорий Куликов, председатель Совета директоров компании «МИЭЛЬ», однако не стоит и сгущать краски. Да, сейчас брать ипотечный кредит под 20–25% годовых невыгодно. Но тем, кто уже воспользовался ипотекой, переживать не стоит. Подавляющему большинству заемщиков ничего не грозит. Квартира, купленная с помощью ипотечного кредита три-четыре года назад, выросла в цене многократно. Только за сентябрь этого года недвижимость подорожала на 30%. И, значит, помогла собственнику не только сохранить, но и приумножить капитал. Нет оснований полагать, что в ближайшее время цена значительно упадет. Даже если по каким-то причинам платить по кредиту станет сложно, квартиру можно продать с выгодой для себя и приобрести более дешевое жилье.

Его пример — другим наука

В. М. Зубов, депутат Госдумы РФ; И. С. Радченко, МАИН, вице-президент; Б. Е. Немцов, общественно-политический деятель

Причину банковской несостоятельности заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев видит, прежде всего, в упрощении кредитных условий. Займы без первоначального взноса или с минимальными сбережениями заемщика теперь рискуют превратиться в дефолты. Напрашивается аналогия с ипотечным рынком США, излишняя либерализация которого привела к ипотечному кризису.

Первый вице-президент Ассоциации региональных банков России Владимир Гамза позволил себе небольшой экскурс в историю вопроса и сообщил, что после кризиса в конце 20-х — начале 30-х гг. прошлого века в США ужесточили правила кредитования. Любой займ предполагал обеспечение залогом в виде материальных ценностей, находящихся на территории США. Система работала четко и до середины 1970-х гг. оставалась самой сильной в мире. Залоговое законодательство тоже было тщательно отработано. И в соответствии с ним любой кредитор был всегда защищен. Но в середине 1980-х гг. американцы решили, что пришло время упростить кредитную систему. Они отменили эти правила и вот теперь пожинают плоды. Насколько эффективными будут меры американского правительства по выходу из кризиса, покажет время. Но от «пожарной команды» избранного президента США Барака Обамы зависит благополучие не только Америки, но и мира. Как отметил известный политик Борис Немцов, доля США в общемировой экономике составляет около 25%, и по тому, как скоро американцы справятся с проблемой, надо оценивать шансы России. По мнению Немцова, запасов прочности нашей страны хватит на год-полтора. Если кризис продлится дольше, последствия могут быть серьезными. Депутат Госдумы Валерий Зубов предложил не сводить все к успехам американцев. Проблема глубже. В мире слишком много денег, и потребляет человечество больше, чем производит. «Мир тогда выйдет из кризиса, когда уровень производительности труда сравняется с уровнем потребления, а население убавит свои аппетиты»,  — заключил В. Зубов. Сегодня в Америке прирост производительности труда чуть-чуть опережает прирост заработной платы. В Китае он вдвое выше роста зарплаты, а в России, напротив, производительность в два раза отстает. Благодаря более дешевому труду китайцев Поднебесная выиграла конкуренцию с Америкой: в результате заводы в США стали закрываться, а американцы — терять работу и возможность вернуть кредиты. Так покатился снежный ком кризиса. Нарисовать картину будущего России помогают и более близкие нам примеры. В Казахстане и Украине ипотека начала развиваться раньше, чем в России. И кризис затронул эти страны прежде, чем нашу страну. Сегодняшнее состояние украинской экономики, по словам Б. Немцова, можно назвать дефолтом: останавливаются заводы, гасятся доменные печи, давно стоит рынок недвижимости, пустуют офисные площади, растет уровень безработицы. О состоянии экономики Казахстана рассказал генеральный директор АТТА Ипотека Александр Черняк. Год назад кризис там был в самом разгаре, а рынок достиг дна. Сейчас страна вошла в период стагнации. Количество банков сократилось еще до кризиса, оставшиеся будут либо национализированы, либо проданы иностранным инвесторам. Финансовый рынок Казахстана пострадал больше, чем ипотечный, хотя кредитование (включая потребительские кредиты) составляло 40% от ВВП страны. Теперь объемы кредитного рынка значительно сократились и достигают примерно 5% от докризисного уровня. Ставки уже не имеют особого значения, потому что на займы нет спроса. Более того, возрастают проблемы, связанные с возвратом долгов, поскольку цены на недвижимость упали в среднем на 50%. Сейчас Казахстан пересматривает систему обращения взыскания. В 97% случаев оно проходит во внесудебном порядке.

Прогнозы лучше не делать

Д. И. Невежин, ФК «Магазин денег», генеральный директор; Д. З. Вагапова, Самарский областной Фонд жилья и ипотеки,исполнительный директор; Г. Л. Куликов, «МИЭЛЬ», председатель совета директоров

Что касается прогнозов развития событий в России, то, по словам А. Черняка, Казахстан для нас — это просто зеркало. Любое событие, происходившее там, примерно через год повторяется в России. Те же тенденции, даже процентные соотношения похожи.

Перспективы российского рынка недвижимости на ближайшие годы попытался обрисовать управляющий партнер компании «Новое качество» Михаил Гец. По его мнению, наиболее тяжелым окажется 2009 год. Но сильного обвала цен он не предвидит. Больше всего могут пострадать масштабные проекты вроде таких, как строительство малых городов, поселков, а также сегменты рынка, демонстрировавшие наиболее интенсивный рост цен в течение последних пяти-шести лет. Вероятно, подешевеют большие земельные участки, расположенные далее 15 км от Москвы. Продемонстрирует падение и рынок аренды. Восстановление же отрасли начнется через год. Рынки потеряли какую-либо предсказуемость, отметил председатель правления «ФОРА-БАНКА» Александр Синельников. В этих условиях любые советы выглядят, по меньшей мере, непрофессиональными. Хотя валютные рынки сегодня растут. Если ориентироваться на них, то спасать личные сбережения нужно, разместив их по разным валютным счетам: в долларах, евро, фунтах, юанях. И раз в месяц менять их местами. Дальнейшее развитие событий зависит от действий правительства и Центробанка. Первые шаги оказались не слишком удачными. Они привели к укреплению нескольких банков и полному отсутствию рефинансирования остальных кредитных организаций. Между тем Н. Федосеев вообще сомневается, что деньги налогоплательщиков следует вкладывать в коммерческие структуры. Лучше субсидировать конкретные семьи, которые, лишившись работы, рискуют потерять и крышу над головой. Тем более что банки все активнее настаивают на упрощении изъятия недвижимости у дефолтных заемщиков, а поправка, запрещающая выселять детей из таких квартир, так и не принята. Вбрасывание денег не снимает кризис, а лишь затягивает его, считает Б. Немцов. С ним согласен В. Зубов, приводя в пример поучительный опыт Японии, пережившей в 1990-х гг. ситуацию, схожую с нашей. Неверные шаги японского правительства, которое не решилось тогда на банкротство заемщиков, банков, предприятий, привели к десятилетней стагнации. Подобные перспективы грозят и нам, если государство намерено поддерживать старую экономику вместо того, чтобы развивать новую. Некоторые предприятия, которым обещана финансовая помощь, не обновляли своих мощностей с 70-х гг. прошлого века. Депутат убежден, что помогать нужно только тем проектам, которые дадут новые рабочие места и смогут развиваться в сложных экономических условиях.

214-ФЗ опять обновят

Е. Е. Деревенскова, «Согаз-жизнь», руководитель инвестиционного департамента; А. М. Синельников, «ФОРА-БАНК», председатель правления; В. В. Морозов, «ФОРА-БАНК», руководитель департамента информационных технологий

Несмотря на непростую экономическую ситуацию, депутаты Госдумы продолжают работу над поправками к закону о долевом строительстве (214-ФЗ). А для этого лично изучают проблемы, связанные с применением этого закона. Как рассказал депутат Госдумы Александр Коган, юристы инкогнито заключили 30 договоров на покупку жилья с застройщиками Москвы и области. И ни в одном случае не удалось оформить договор по 214-ФЗ. На все вопросы юристов строители отвечали, что условия менять не будут, а если покупателям не нравится, то они могут обратиться в другую компанию.

Чем же так не угодил девелоперам этот закон? Как образно выразился председатель совета директоров компании «МИЭЛЬ» Григорий Куликов, в нем много «кнутов» и маловато «пряников» для застройщиков. Закон носит откровенно запретительный характер и требует исправлений. Например, нужно установить предельные сроки для оформления разрешительной документации: сейчас в Москве и Подмосковье разрешения на строительство можно ждать три-четыре года. Стимулировать чиновников можно было бы тем, что на период согласований государство будет субсидировать проценты по кредитам, взятым застройщиком. Далее надо внести поправку, которая бы выводила дома из-под действия 214-ФЗ после их сдачи ГК. Кроме того, дольщики должны нести такую же ответственность за нарушения графика платежей, как и застройщик за задержку работ. Острых дебатов между Коганом и Куликовым не получилось, потому что основные претензии, высказанные в адрес закона, уже учтены в поправках. Прежде всего, отменен НДС по договорам участия в долевом строительстве, сокращен срок регистрации договоров с 20 до 5 дней. Действие закона не будет распространяться на дома, введенные в эксплуатацию, урегулированы вопросы аренды земли, ипотеки, залога. Но главный «пряник» для застройщика, с точки зрения А. Когана, — это совершенно бесплатное, беспроцентное использование средств граждан. Имея такой источник финансирования, грех просить дополнительное субсидирование строительства из бюджета. Дольщики рискуют своими деньгами, и закон постарается их защитить. Проблема сопротивления рынка внедрению 214-ФЗ, по мнению А. Когана, не в «пряниках», а в нежелании застройщиков работать открыто, сделать свой бизнес прозрачным, как того требует закон. Но делать это придется, потому что поправки уже одобрены рядом министерств и ведомств и будут приняты. Тема: , , Материалы по теме
Полезно для мамуси